1号直播|柳州基准地价调整,对房价影响大不大?答案在这里

日期:2019-07-18 09:31    

为进一步加强政府对土地市场的管理与调控,增强国有建设用地合理开发利用,让土地市场持续健康发展,根据原国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》 (国土资发[2001]174号)、《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)以及《关于进一步规范城镇基准地价成果编制和验收工作的通知》(桂国土资办[2016]460号)文件要求,特召开《柳州市城市基准地价更新成果报告》和《柳州市城市基准地价更新成果汇编及应用)》新闻发布会。


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《柳州市城市基准地价更新成果报告》和《度柳州市城市基准地价更新成果汇编及应用)》新闻发布会

 

时间:7月18日9:30召开


活动地点:文昌会议中心二楼新闻发布厅


参加人员:市自然资源和规划局副局长李冠环;市发改委、市住建局、市工信局、市商务局、市投促局和市自然资源和规 划局有关同志;柳州市土地评估机构的代表。


9:30


9点30分,新闻发布会正式开始。


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9:35



市自然资源和规划局副局长 吴明:


大家上午好!柳州市城市基准地价更新成果新闻发布会现在开始!我是柳州市自然资源和规划局自然资源副局长吴明,今天的新闻发布会由我来主持。


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首先,欢迎大家参加基准地价成果的新闻发布会。


参加今天新闻发布会的领导和嘉宾有:市自然资源和规划局副局长李冠环同志;市发改委、市住建局、市工信局、市商务局、市投促局和市自然资源和规划局有关同志;柳州市土地评估机构的代表;市各大媒体的记者朋友们。


本次新闻发布会主要有二项议程,第一项是市自然资源和规划局副局长李冠环同志就《柳州市城市基准地价更新成果》作新闻发布;第二项是新闻媒体记者提问。


下面会议逐项进行。首先进行第一项,请市自然资源和规划局副局长李冠环同志作新闻发布。


9:45



市自然资源和规划局副局长李冠环简要介绍柳州市城区土地定级及基准地价更新工作情况。


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一、关于城区土地定级及基准地价更新工作的背景


基准地价是指城市规划区内一定时期的不同土地区域或级别、不同用途的土地使用权的平均价格。


首先,随着柳州市城市建设和经济的发展,城区规划范围逐渐扩大,土地资本的投入显著增加,土地开发的强度明显加大,原有的地价管理分类体系(商服、住宅、工业)已不能适应市场经济发展的需要,亦不能满足柳州市目前经济和城市发展的现状。


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其次,随着柳州市近年来科教、文体、医疗等公共管理与公共服务行业向社会资本开放的力度逐步加大,亟需建立公共管理及公共服务用地基准地价体系对公共管理及公共服务用地土地市场进行指导。


此外,结合新产业与新业态的发展需要,为让柳州市基准地价具有更完善的地类价格体系,除根据现行《土地利用现状分类》,制定一级类商服、住宅、工业、公共服务与公共管理用地的价格体系外,还需要针对二级类中的如加油站、办公、旅馆、科研、教育、文化娱乐、港口等有收益项目用地的价格进行专题研究。


为此,根据基准地价原则上每3年更新一次的规定,经市政府同意,我局组织开展了此次柳州市城区土地定级及基准地价更新的工作。


9:47



二、新一轮基准地价更新主要内容


本轮基准地价更新评估覆盖范围为柳州市市区,包含城中区、鱼峰区、柳南区和柳北区,总面积为982.67平方公里(不包含河流水系面积),用途分为商服、住宅、工业、公共服务项目用地四大类。估价期日为2018年9月30日。


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本轮基准地价更新的技术路线主要为采用分类定级的技术方法,通过选择对某种类型用地有影响的土地因素,分析不同因素在地域空间的分布差异,同时根据若干专家对各类因素打分确定后的权重,在整个更新范围进行因素分值叠加,依据叠加后的总分值变化规律,划分不同类型土地的土地级别,并通过土地级差收益验证土地级别。在城市土地分类定级的基础上,再用市场交易样点等资料,经过评估、修正、检验等技术过程,结合政府的产业政策、土地管理、城市规划等因素,确定新的商服路线价、基准地价及其修正体系。


本轮基准地价成果的表现方式主要有两种:


第一种为级别、区片基准地价,依据土地级别、区片的划分区域制定出各用途平均地价。其中商服用地分为6个级别,最高级别基准地价为384万/亩、最低级别价为66.7万/亩;住宅用地分为6个级别,最高级别基准地价为232万/亩、最低级别价为60万/亩;工业用地分为5个级别,最高级别基准地价为56.7万/亩、最低级别价为22.4万/亩;公共服务类项目用地分两类,各5个级别,一类最高级别基准地价为113.3万/亩、最低级别价为33.3万/亩,二类最高级别基准地价为56.7万/亩、最低级别价为22.4万/亩。


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第二种为商服路线价,对于商服繁华路段,评估并设立商服路线价。本次共在183条道路上设立了商服路线价,路线价最高15880元/平方米(1058.7万/亩),最低1840元/平方米(122.7万/亩)。


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9:49



三、成果更新的应用


一是明确柳州市市区土地使用权最低限价。按国家有关规定,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。


二是为政府在土地使用权有偿使用时提供依据,同时也可以为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。


三是为柳州市招商引资提供土地成本要素参考依据。


四是为土地估价、土地税费征收、建设用地经济评价及城市规划、土地利用规划、计划提供科学依据。


9:51



记者问答环节开始。


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柳州日报,《柳州1号》记者提问:请问本轮基准地价与上一轮相比,有何变化?


柳州市自然资源和规划局自然资源开发利用科科长 冯蜜:上一轮基准地价于2015年9月28日公布实施,估价期日为2014年9月30日。本轮更新成果与上一轮相比,存在以下变化:


1.成果的覆盖范围不同。


本轮基准地价定级范围较上一轮扩大了。本轮基准地价定级范围为982.67平方公里,上一轮基准地价定级范围为446.28平方公里,本轮定级范围是上轮的2.2倍。


此次基准地价更新,结合柳州市“一主三新”布局,整体工作范围扩大,城中区、鱼峰区(含柳东新区、阳和工业新区)、柳南区、柳北区全覆盖,新增了北部生态新区的石碑坪镇、长塘镇。考虑柳江区过渡期内各项政策可沿用原有,故本次仅做监管不做更新。


2.成果的评估对象不同。


本轮基准地价新增建立了公共服务项目用地基准地价体系,并结合新产业与新兴产业,增加了土地利用现状分类二级类的细分,如对加油站、办公、旅馆、科研、教育、文化娱乐、港口等有收益项目用地的价格进行了细致分类。


3.价格有所变动。


与上一轮基准相比,本轮更新,各用途基准地价有所变化,其中商服用地年均增幅2%,住宅用地年均增幅2.8%,工业用地年均增幅1.2%。


9:55



柳州电视台,《在柳州》记者提问:请问本轮基准地价有何亮点和创新?


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柳州市自然资源和规划局自然资源开发利用科科长 冯蜜


1.增加了公共服务项目用地基准地价体系。根据是否有一定收益,将公共服务项目用地分为一类和二类,其中一类包括机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地,二类包括公用设施用地、公园和绿地。


2.地类价格体系更完善。根据现行《土地利用现状分类》,结合柳州市新产业与新兴产业,,除制定一级类商服、住宅、工矿仓储、公共服务项目用地的价格体系外,还针对二级类中,如加油站、办公、旅馆、科研、教育、文化娱乐、港口等有收益项目用地的价格进行专题研究,并配套相应的地价修正体系与应用方案,使得柳州市基准地价地类价格体系更完善,,有效满足各类管理部门方便、快捷的应用柳州市基准地价体系。


3.住宅用途的应用体系,结合我市百里柳江的景观特色,增加住宅用地临江景观影响因素。


9:59



柳州电台FM102.9记者提问:此次基准地价更新对降低企业用地成本是否起到作用?


李冠环副局长:合理确定产业土地要素成本,一直是本轮成果考虑重点因素,主要表现在三方面:


第一,我市工业用地供应主要集中在各工业园区,此次更新后,各工业园区土地价格保持与上一轮不变,仍然是我市最低工业用地限价,即336元/平方米;


第二,对供水、供电、供燃气等公用设施用地、公园绿地,属于本次新建立的公共服务项目用地(二类)的范畴,以及交通运输用地,均参照工业用地地价确定,有利于降低企业土地取得成本。


第三,此次更新后,仓储用地较上一轮基准地价价格有所下降。仓储用地基准地价参照工业用地基准地价的1.1倍,上一轮的物流仓储用地基准地价价格参照的是工业用地价格的2.0倍。有利于降低物流企业的用地成本。


10:02



《南国今报》记者提问:此次基准地价更新对土地市场价格、房地产市场价格是否会产生影响?


李冠环副局长:基准地价反映土地的价值和地价总体水平与变化趋势,仅是土地价格的参考,是政府衡量土地资产、调节土地市场的依据,具有相对稳定性,不会大起大落。土地最终的成交价是由市场需求决定的,不会直接受到基准地价的影响。土地进入市场确定的底价,是根据土地评估价、土地开发成本和政府产业政策等具体情况综合评估确定的,与基准地价没有直接关系。


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不管是地价还是房价,都与项目本身的区位及周边配套有密不可分的关系,而且市场供需也是重要因素。土地招标、挂牌、拍卖确定底价时,虽然会以基准地价为基础,但具体的各个地块,有其自身的实际情况,如交通、市政等配套,出让的底价也会有所不同,而且土地出让的最终成交价,也与市场需求等多种因素有关。也正因是如此,基准地价的调整不会对房价产生直接影响。


10:05



今天的新闻发布会到此结束。

 

记者 帅君



责任编辑:黄晨程

值班主任:计武俊


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